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L’indice de référence des loyers fixe la limite de la révision annuelle de nombreux loyers du parc privé. Publié chaque trimestre par l’Insee, il protège les locataires des hausses sans lien avec l’évolution des prix et donne aux propriétaires une règle de calcul précise. Encore faut-il vérifier le trimestre prévu au bail, la clause de révision et les règles particulières liées au DPE.
L’article en bref
Publié chaque trimestre, l’IRL encadre la révision des loyers des logements privés loués comme résidence principale. Son utilisation dépend toutefois du bail, du trimestre de référence et, pour certains logements énergivores, des règles de gel des loyers.
- Rôle de l’indice : Il fixe le plafond de révision annuelle prévu par le bail.
- Logements concernés : Il s’applique aux locations privées vides ou meublées en résidence principale.
- Calcul à retenir : Le loyer actuel est multiplié par le nouvel indice, puis divisé par l’ancien.
- Points de vigilance : Clause, délai d’un an et classe énergétique peuvent empêcher une hausse.
Vérifier l’indice et les clauses du bail permet d’appliquer une révision juste et conforme.
Indice de référence des loyers : à quoi sert l’IRL ?
L’indice de référence des loyers, ou IRL, sert de référence légale pour réviser le loyer d’un logement privé pendant la durée du bail. Créé par la loi du 8 février 2008, il encadre l’augmentation du loyer et évite qu’elle soit décidée librement par le propriétaire.
L’Insee le publie chaque trimestre. Son calcul repose sur l’évolution moyenne des prix à la consommation sur les douze derniers mois, hors tabac et hors loyers. Il s’agit donc d’un indice officiel, distinct des prix immobiliers ou des loyers observés sur un marché local.
Concrètement, l’IRL ne déclenche pas automatiquement une hausse : il fixe un plafond de révision, à condition que le bail autorise cette révision et que les autres règles applicables au logement soient respectées. C’est ce cadre qui permet de préparer le budget locatif sans confondre indice et augmentation obligatoire.
Quels logements sont concernés par la révision des loyers ?
L’indice concerne les logements privés loués vides ou meublés en tant que résidence principale. Les logements sociaux et les locaux soumis à un bail commercial relèvent d’autres règles et d’autres indices.
Un point mérite une vérification attentive : le bail d’habitation doit contenir une clause de révision. En l’absence de cette mention, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer chaque année sur la base de l’IRL ; il doit attendre le renouvellement du contrat pour proposer une modification, dans les conditions prévues par la loi.
Avant de faire un calcul, un bailleur gagne donc à relire la clause et à repérer le trimestre de référence. Ce contrôle simple évite de partir d’un indice qui ne correspond pas au contrat.
Passoires thermiques : quand la hausse de loyer est interdite
Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique sont soumis à un gel des loyers dans le cadre prévu par la loi Climat et Résilience. Une clause d’indexation ne permet pas de contourner cette interdiction : la révision à la hausse est bloquée pour les logements concernés.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G en France métropolitaine sont considérés comme non décents pour la mise en location, selon le calendrier légal. Ils ne peuvent plus être proposés à la location dans les conditions ordinaires sans travaux permettant de répondre aux critères de décence. Pour un propriétaire, la rénovation énergétique n’est donc pas seulement un moyen de réduire les consommations : elle peut aussi conditionner la possibilité de louer et de réviser le loyer.
Révision annuelle du loyer : quand et dans quelles conditions ?
La révision annuelle du loyer intervient à la date indiquée dans le bail. Si aucune date n’est précisée, elle peut être demandée à la date anniversaire du contrat. Le trimestre d’IRL à utiliser est celui mentionné dans la clause ; à défaut, on retient le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le propriétaire dispose d’un délai d’un an à partir de la date prévue pour demander la révision. Si la demande est faite dans ce délai, le nouveau montant s’applique à compter de sa notification au locataire, sans rattrapage rétroactif pour les mois précédents. Passé ce délai, la révision de l’année écoulée ne peut plus être réclamée.
Par exemple, si la date de révision est fixée au 1er mars mais que le bailleur ne notifie le nouveau montant qu’en juin, la hausse ne prend effet qu’à partir de juin. Anticiper la date évite à la fois les oublis et les désaccords sur les sommes dues.
Calcul de l’IRL : la formule pour réviser un loyer
Pour calculer la révision, il faut connaître le loyer actuel hors charges, l’indice du trimestre de référence de l’année en cours et celui du même trimestre l’année précédente. La formule de calcul du nouveau loyer est la suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente
Prenons un exemple historique pour comprendre la méthode. Un bail signé le 1er mars 2018 prévoit un loyer mensuel de 600 euros et une révision au 1er mars 2019. L’indice de référence retenu à la signature est celui du quatrième trimestre 2017, soit 126,82 ; pour la révision, l’indice du quatrième trimestre 2018 est de 129,03.
Le calcul donne : 600 × 129,03 ÷ 126,82, soit un nouveau loyer de 610,46 euros par mois, hors charges. Pour vérifier une situation réelle, il est préférable de reprendre les valeurs officielles correspondant exactement au bail ; l’ANIL met également à disposition un simulateur.
Les étapes à contrôler avant d’annoncer une augmentation sont simples :
- Relire la clause de révision et noter la date prévue.
- Identifier le trimestre de référence indiqué dans le bail.
- Relever les deux valeurs correspondantes sur le site de l’Insee.
- Vérifier la classe DPE et l’éventuel gel du loyer.
- Notifier le nouveau montant dans le délai légal d’un an.
Un calcul exact commence par le bon trimestre : même une opération arithmétique juste devient contestable si l’indice choisi n’est pas celui du contrat.
Évolution de l’IRL : les valeurs récentes publiées par l’Insee
L’évolution de l’IRL reflète les variations de prix prises en compte dans son calcul, mais elle ne progresse pas nécessairement au même rythme d’un trimestre à l’autre. Au troisième trimestre 2026, l’indice atteint 148,06 en France métropolitaine, soit une hausse annuelle de 1,57 % par rapport au même trimestre de l’année précédente.
Des valeurs spécifiques s’appliquent dans certains territoires : au troisième trimestre 2026, l’indice s’établit à 145,21 dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et à 143,80 en Corse. Pour une révision de loyer, il faut donc sélectionner la série correspondant au lieu du logement.
Le tableau ci-dessous présente plusieurs repères trimestriels récents et les évolutions annuelles communiquées. Les valeurs des années précédentes permettent aussi de comprendre l’effet du plafonnement exceptionnel mis en place entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024.
| Période | Indice | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| 3e trimestre 2026 | 148,06 | + 1,57 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | + 0,78 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | + 0,79 % |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | + 0,87 % |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | + 1,04 % |
| 1er trimestre 2025 | 145,47 | + 1,40 % |
| 4e trimestre 2024 | 144,64 | + 1,82 % |
| 3e trimestre 2024 | 144,51 | + 2,47 % |
| 2e trimestre 2024 | 145,17 | + 3,26 % |
| 1er trimestre 2024 | 143,46 | + 3,50 %* |
| 4e trimestre 2023 | 142,06 | + 3,50 %* |
| 3e trimestre 2023 | 141,03 | + 3,49 %* |
| 2e trimestre 2023 | 140,59 | + 3,50 %* |
| 1er trimestre 2023 | 138,61 | + 3,49 %* |
| 4e trimestre 2022 | 137,26 | + 3,50 %* |
| 3e trimestre 2022 | 136,27 | + 3,49 %* |
| 2e trimestre 2022 | 135,84 | + 3,60 % |
| 1er trimestre 2022 | 133,93 | + 2,48 % |
| 4e trimestre 2021 | 132,62 | + 1,61 % |
| 3e trimestre 2021 | 131,67 | + 0,83 % |
| 2e trimestre 2021 | 131,12 | + 0,42 % |
| 1er trimestre 2021 | 130,69 | + 0,09 % |
* Hausse encadrée par le bouclier loyer, qui a plafonné la progression de l’IRL à 3,5 % entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. L’indice, construit sur une base 100 au quatrième trimestre 1998, est publié par l’Insee ; les tableaux de suivi sont également consultables auprès de l’ANIL.
Plafonnement des loyers et bouclier : deux règles à distinguer
Le plafonnement temporaire de l’IRL, souvent appelé bouclier loyer, a limité la progression de l’indice à 3,5 % sur la période prévue par la loi du 16 août 2022. Il s’agissait d’une limite appliquée à l’évolution de l’indice de référence, et non d’un nouveau mode de calcul du loyer.
À ne pas confondre avec l’encadrement des loyers dans certaines villes : celui-ci porte sur le niveau du loyer demandé à la location, tandis que l’IRL encadre sa révision en cours de bail. Un bailleur doit donc vérifier les deux règles lorsque le logement se situe dans une zone concernée.
Pour retrouver les données à jour, les sources les plus fiables restent l’Insee pour l’indice officiel et l’ANIL pour les explications pratiques sur la révision des loyers. Le bon réflexe consiste à conserver la valeur consultée et le détail du calcul avec les documents du bail.
Questions fréquentes sur l’indice de référence des loyers
Le propriétaire peut-il réviser le loyer sans clause dans le bail ?
Non. La révision en cours de bail suppose une clause de révision. Sans cette clause, le propriétaire ne peut pas appliquer une hausse annuelle fondée sur l’IRL.
Quel trimestre d’IRL faut-il utiliser ?
Il faut retenir le trimestre indiqué dans la clause du bail. Si aucun trimestre n’est précisé, on utilise le dernier indice publié à la date de signature, puis l’indice du même trimestre pour l’année de révision.
Une hausse de l’IRL entraîne-t-elle automatiquement une augmentation du loyer ?
Non. L’indice fixe un plafond de révision, mais le bailleur doit demander la révision dans les conditions prévues au contrat et dans le délai légal.
Un logement classé F ou G peut-il subir une révision à la hausse ?
Les logements classés F ou G sont soumis au gel des loyers prévu par la loi : une hausse liée à l’IRL est interdite dans le cadre applicable, même si le bail contient une clause d’indexation.
Où consulter le dernier indice INSEE ?
Le dernier indice officiel est publié sur le site de l’Insee. L’ANIL propose également des informations pratiques et un simulateur pour vérifier le calcul du nouveau loyer.
